|
Новые схемы финансирования жилищного строительства с использованием ПИФ и целевых облигаций, позволяющие не платить налоги с полученной прибыли стали доступны в Украине. Подробнее...
Аренда и продажа недвижимости в Украине. Оптимизация налогообложения c использованием ПИФ-КУА и зарубежных холдингов
В число наиболее актуальных методов экономии инвестиционных ресурсов и оптимизации налогообложения при «длинных» проектах входит использование с этой целью институтов совместного инвестирования (ИСИ) — паевых венчурных инвестиционных фондов (ПИФ). Как прописано в действующем отечественном законодательстве, ПИФ представляет собой активы (денежные средства, недвижимость, ценные бумаги и корпоративные права), принадлежащие инвесторам на право совместной долевой собственности и управляемые лицензированной компанией по управлению активами (КУА).
Он действует на основании Регламента и Инвестиционной декларации и регистрируется в ГКЦБФР. А КУА, по согласованию с инвестором (инвесторами), закладывает в Регламент ПИФа нормы, которые определяют цели инвестирования (в недвижимое имущество, ценные бумаги, корпоративные права, финансовые ресурсы) и порядок управления активами фонда.
Одно из основных преимуществ ПИФа — налоговые льготы, а именно поступления на счет ПИФа (проценты по депозитам и облигации, дивиденды по акциям и другим корпоративным правам, арендная плата от передачи в аренду недвижимого имущества, прибыль от перепродажи недвижимости, корпоративных прав или ценных бумаг) не облагаются налогом на прибыль. Поэтому через него можно весьма эффективно привлекать инвестиции под долгосрочные проекты.
Суть ПИФ-овской схемы финансирования строительства жилья заключается в том, что она предполагает использование несколько подзабытого, но вполне легитимного (в соответствии с Законом Украины «О ценных бумагах и фондовой бирже) финансового инструмента — целевых облигаций. (В последние годы агонии СССР была попытка выпустить такие облигации под дефицитные товары повышенного спроса — холодильники, автомобили и т.п. Так что все новое — это хорошо забытое старое. — Авт.). В случае жилищного строительства компания-застройщик может выступить эмитентом таких облигаций, а покупатели квартир, соответственно, их держателями. То есть операции с недвижимостью, по сути, превращаются в фондовые, а значит, применяется вполне законная схема рационального использования инвестиционных ресурсов.
Инвестиционная схема работы с недвижимостью в Украине. Скачать в формате .pdf (35 кб)
Порядок действий основан на том, что эмитентом целевых облигаций и собственником ПИФа фактически выступает одна и та же коммерческая структура, а это означает, что у собственника ПИФа будет два банковских счета:
один — обычный расчетны
а второй (ПИФ) — фактически оффшорный, т.к. все поступления на этот счет не облагаются налогом на прибыль
А дальше пошагово реализуется следующая процедура:
фирма, заинтересованная в привлечении инвестиций, совместно с одной из существующих КУА создает свой ПИФ;
фирма выступает инвестором строительства жилого дома (оформляет право строительства и соответствующее право пользования или собственности на земельный участок);
фирма-застройщик выпускает целевые облигации, размещаемые на условиях их обмена при погашении на жилые и/или нежилые помещения в строящемся доме. Объем эмиссии облигаций рассчитывается, исходя из сметной стоимости дома по утвержденному проекту. Номинальная стоимость одной облигации принимается равной, например, сметной стоимости 0,1 м2 полезной площади дома, подлежащей передаче инвесторам;
выпуск облигаций регистрируется в ГКЦБФР;
КУА выкупает на имя ПИФа, принадлежащего фирме, всю эмиссию облигаций по номинальной стоимости;
ПИФ перепродает облигации через торговца ценными бумагами (или банк) лицам, покупающим помещения в строящемся доме. Облигации продаются пакетами в количестве, соответствующем площади помещения. Например, покупателю квартиры площадью 146,4 м2 продается 1464 облигаций. Цена продажи облигаций определяется исходя из рыночной стоимости соответствующих помещений на день продажи облигаций. Основное условие продажи и последующего обращения облигаций — они реализуются только пакетом без дробления. Подписанию договора купли-продажи облигаций между покупателем и банком (торговцем ценными бумагами) предшествует подписание инвестиционного договора между фирмой-застройщиком и покупателем помещения. Особенность инвестиционного договора — оплата приобретаемого помещения производится пакетом целевых облигаций (с указанием серии и номеров облигаций, входящих в конкретный пакет);
в дальнейшем облигации обращаются по законодательству о ценных бумагах. Реестр собственников облигаций ведет независимый регистратор. Владельцу облигаций выписывается сертификат на общее количество облигаций; после окончания строительства владелец облигаций предъявляет их к погашению фирме-застройщику и получает в обмен по акту помещение, которое он проинвестировал;
вся прибыль от перепродажи облигаций (разница между номинальной и рыночной стоимостью) остается на счете ПИФа и не облагается налогами. В составе этой прибыли фактически сэкономлена и разница входящего и выходящего НДС, который образовался бы при продаже недвижимости;
прибыль со счета ПИФа может быть реинвестирована, материализована в недвижимость (через те же облигации, не размещенные среди инвесторов) или, например, выплачена инвесторам с помощью операций с ценными бумагами или корпоративными правами либо в виде дивидендов на инвестиционные сертификаты.
Как правило, независимо от того, будет ли Ваша будущая компания реинвестировать прибыль, в какое то время станет вопрос о выплате дивидендов, либо привлечении дополнительного капитала в стоительные проекты зарубежом. Для этого может понадобится отрыть компанию в ЕС, т.к. западные инвесторы редко соглашаются работать напрямую с резидентами Украины.
Классическое оффшорное и холдинговое налоговое планирование. Дивиденды: за и против
Перед холдингом ставятся абсолютно другие задачи, чем перед классическим оффшором, как правило это цела структура, состоящая из групы компаний (в т.ч. оффшорных) с различными задачами, здесь важна не только стомость регистрации и поддержки, а и многие другие факторы, при этом каждая страна имеет свои особенности. В одном случае лучшим выбором будет очень дорогой Швейцарский холдинг, желательно еще и с возрастом в 10-20 лет, в других случаях оптимальным, особенно при операциях с недвижимостью, будет использования Датской закрытой акционерной компании, учитываю 0% ставку на доходы от покупки-продажи недвижимости в Дании, а иногда применим и недорогой вариант с регистрацией компании на Кипре, а возможно и связки европейских компаний, в которой участвует датская компания с кипрскими акционерами.
Если сейчас у Вас уже есть несколько классических оффшоров и кипрская компания, пришло время преобразовать его в респектабельный западноевпропейский, сохранив и дополнив существующую группу компаний и перераспределив финансовые потоки.
Далее следует спланировать величину финансовых потоков, исходя из специфики вашего бизнеса, а также налоговых соображений. Здесь существует довольно значительная свобода маневра: так, прибыль и расходы холдинга могут перераспределяться и направляться в нужную страну, используя различные допустимые методы налогового планирования. В общем виде данная проблема представляет собой достаточно непростую задачу оптимизации, но в конкретных ситуациях она нередко имеет более или менее очевидные решения.
Также необходимо различать холдинговые юрисдикции по степени ограничений, связанных с деятельностью компаний внутри группы. Так, например, в ряде стран существуют фактические или правовые ограничения на трансфертное ценообразование (в последнее время вопрос грамотного подхода к ценообразованию внутри группы имеет все более возрастающее значение).
Как уже было отмечено выше, последующими, но от этого не менее важными факторами для выбора юрисдикции являются специальные нормы налогового законодательства, прежде всего регулирующие налогообложение имущества, дивидендов, налогообложения доходов у "источника". Очень часто при описании преимуществ холдинга им уделяется значительное внимание.
Исходя из практических соображений, пользоваться например льготами по выплате дивидендов безусловно можно, но если учесть что до того как выплатить дивиденды, необходимо заплатить налог на прибылы предприятий (в Украине, например, 25%), а также сделать обязательное резервирование при выплает в дивидендов в пользу нерезидентов еще 25% от суммы выплачиваемых дивидендов, то вряд ли Вы все таки остановитесь на использовании 0% льготы с реальной налоговой нагрузкой на момент выплаты в размере 50%. Подробнее о налогообложении дивидендов внутри страны и выплат дивидендов в пользу нерезидентов см. обзор "Налогообложение дивидендов" и делайте выводы, интересует ли Вас эта льгота.
Ситуация с роялти (лицензионных платежей, доходов от авторских прав и лицензий) и %-тами немного лучше, как правило, в этом случае выплаты отностятся на валовые затраты предприятия и позволяют оптимизировать налогообложение прибыли участников холдинга.
Альтернативные схемы налогового планирования. Использование ценных бумаг. Облагационные займы
В последнее время все более активно для оптимизации налогобложения внутри холдинга используются КУА - (см. обзор "Компании по управлению активами") - инвестиционые компании, имеющие налоговые льготы. Далее КУА включаются в состав холдинга и используются исключительно для финансирования проектов (например, инвестиций в строительство и недвижимость) посредством ценных бумаг (предоставляя облигационные займы участникам холдинга).
Уровень доходности ценных бумаг может регулироваться бенефициарами холдинга исходя из потебности перераспределения прибилы зарубеж. Благодаря использованию налоговых льгот для инвестиционных компаний совместно с законодательством о избежании двойного налогообложения можно довести налоговую нагрузку по ряду параметров практически до нуля, что позволяет иметь большие объемы прибыли, свободной для инвестирования.
Заключение
Холдинговые компании были и остаются достаточно дорогим, но очень эффективным инструментом управления активами предприятия и оптимизации налогообложения инвестиционных и прочих доходов. Необходимо, однако, оговориться, что все вышеперечисленные льготы и методы, как правило, применяются только в случае соблюдения определенных критериев, оговоренных законодательством соответствующих стран, участвующих в схеме работы холдинга.
В любом случае, к принятию решения о выборе банка и юрисдикции для создания холдинговой схемы необходимо подходить очень тщательно и взвешенно, поскольку, во многих случаях ставки применяемых налогов будут зависеть не только договоров об избежании двойного налогообложения, подписанного между странами, участвующими в схеме, а и от особенностей налогообложения прибыли и возможности включения в валовые затраты предприятия-участника холдинга участвующих в оптимизации платежей. Также нужно учитывать возможность существования в каждой из стран видов операций и компаний со специальным илбо льготным режимом налогобложения прибыли и (или) улаты НДС, а также принятого для каждой из стран уровня налоговой нагрузки.
TAXC Limited (Украина)
http://www.taxc.com.ua
|
Объявления 
